Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp – Những Thông Tin Quan Trọng Cần Biết

“Có được xây nhà ở trên đất nông nghiệp?”, “Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu?”, “Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?” là những thắc mắc phổ biến trong thời gian qua :

 

1. Không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện là sử dụng đất đúng mục đích.Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

2. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là vi phạm pháp luật nên sẽ bị xử phạt theo quy định.

Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt.Tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.

Hình thức xử lý và mức phạt như sau:

TT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
I	Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
1	Dưới 0,01 héc ta (100m2)	Từ 03 – 05 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn
2	Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta	Từ 05 – 10 triệu đồng
3	Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta	Từ 10 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	Từ 15 – 30 triệu đồng
5	Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	Từ 30 – 50 triệu đồng
6	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	Từ 50 – 80 triệu đồng
7	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 80 – 120 triệu đồng
8	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 120 – 250 triệu đồng
II	Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
1	Dưới 0,02 héc ta (200m2)	Từ 03  – 05 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta	Từ 05  – 08 triệu đồng
3	Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	Từ 08  – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	Từ 15  – 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	Từ 30  – 50 triệu đồng
6	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 50  – 100 triệu đồng
7	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 100  – 200 triệu đồng
Lưu ý: – Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. – Ngoài việc bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau: + Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (buộc tháo dỡ nhà ở), trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. + Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

3. Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?

Như đã giải đáp ở trên thì người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay thực tế còn gọi là đất thổ cư).

Theo đó, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì nếu hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.

Hồ sơ xin phép bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ

– Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

– Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5. Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

Lưu ý: Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép giây dựng trước khi khởi công xây dựng (theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014).

Thanh Lợi