Hợp đồng đặt cọc mua đất là một văn bản,trong đó chứa các thông tin về thời gian, giá trị, hình thức đặt cọc để mua đất của bên đặt cọc (bên mua) và bên nhận đặt cọc (bên bán). Thế nhưng khi làm hợp đồng đặt cọc, để tránh gặp phải rủi ro không đáng có thì chúng ta cần phải lưu ý những gì?
1. Quyền và nghĩa vụ đặt cọc
Đầu tiên, chúng ta cần phải hiểu về đặt cọc và xử lý đặt cọc trong các trường hợp khác nhau. Đặt cọc là hành động mà bên đặt cọc sẽ trao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, hiện vật, đá quý, kim khí quý, vật dụng có giá trị…. được gọi chung là tài sản đặc cọc. Việc đặt cọc có mục đích giúp đảm bảo việc hợp đồng được giao kết hoặc và thực hiện.
Dựa theo luật dân sự, nếu như hợp đồng được kết giao và thực hiện, bên nhận đặt cọc sẽ cần phải trả lại khoản đặt cọc đó lại. Ngoài ra thì cũng có thể giá trị đặt cọc không được trả lại, nhưng được khấu trừ vào các khoản thanh toán có ở trong hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng không được kết giao hoặc thực hiện thì giá trị, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, ngoài trừ xảy ra các thỏa thuận khác. Vậy thì lúc này sẽ xuất hiện nhiều trường hợp khác nhau
Trường hợp 1: hợp đồng được thực hiện
- Tiền đặt cọc được trả lại, bên đặt cọc sẽ cần phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ dựa theo hợp đồng.
- Tiền đặt cọc không được trả lại, tiền đặt cọc được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán dựa theo hợp đồng.
Trường hợp 2: hợp đồng không được thực hiện
- Bên đặt cọc từ chối kết giao hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc từ chối kết giao hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ cần phải được hoàn trả kèm theo một khoản phạt.
- Hợp đồng không được kết hợp bởi những thỏa thuận khác thì tài sản đặt cọc cũng được hai bên thỏa thuận sao cho phù hợp.
2. Giá trị đặt cọc
Hiện nay thì luật dân sự vẫn chưa có bất cứ quy định cụ thể nào liên quan tới giá trị của tài sản đặt cọc, bởi thế mà các bên tham gia kết giao, thực hiện hợp đồng được tự do thỏa thuận về giá trị đặt cọc. Để đảm bảo an toàn, hạn chế gặp phải rủi ro thì lời khuyên của những nhà kinh doanh bất động sản đối với giá trị đặt cọc mua đất nên nhỏ hơn 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán.
Để có thể nắm được mức độ rủi ro của hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc là đặt cọc, chúng ta sẽ cần phải dựa vào vị trí của từng bên. Nguyên nhân của điều này đó là bởi vì nếu có bất cứ bên nào vi phạm vào việc kết giao hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc đều sẽ thuộc về bên còn lại nếu như không có thỏa thuận khác. Thậm chí là ảnh hưởng tới việc giao dịch mua bán nhà đất và hoạt động cá nhân.
Ví dụ như bên A đặt cọc cho bên B tài sản hay tiền mặt có giá trị 50% so với giá trị giao dịch có trong hợp đồng. Tuy nhiên thì sau khi đã đặt cọc mà bên A phát hiện rằng miếng đất mình định mua có lịch sử không tốt, thay đổi ý định không muốn mua nữa thì không thể đề nghị bên B trả lại tiền đặt cọc được. Lúc này toàn bộ tiền đặt cọc đều thuộc về bên B và bên A sẽ gặp phải tình trạng thiệt hại nặng nề.
3. Xác nhận đặt cọc
Trong luật dân sự, luật đất đai và luật nhà ở thì chúng ta sẽ chỉ cần phải công chứng, xác nhận hợp đồng giao dịch mà thôi, không cần thiết phải công chứng giấy tờ thể hiện việc đặt cọc. Điều này rất là bình thường, trong đa số mọi giao dịch thì giấy đặt cọc cũng đều không được công chứng. Thế nhưng để đảm bảo an toàn, tránh gặp rủi ro chúng ta nên công chứng cả giấy đặt cọc.
Trong trường hợp đặt cọc mà không có giấy tờ hoặc là không được xác nhận, công chứng thì bên vi phạm vào thực hiện, kết giao hợp đồng có thể từ chối bồi thường, chi trả đặt cọc hoặc tiền phạt vi phạm. Điều này khiến cho bên còn lại không được đảm bảo quyền lợi. Ví dụ nếu như bên A đặt cọc tiền cho bên B, thế nhưng bên B lại bán đất cho bên C, do không có xác thực về việc đặt cọc, bên A không thể bắt buộc bên B thực hiện hợp đồng, chi trả đặt cọc hay là bồi thường tiền phạt.
4. Trả trước và đặt cọc
Với toàn bộ các thông tin trên, chúng ta có thể thấy rằng khi có một bên vi phạm vào việc kết giao hoặc thực hiện hợp đồng đều sẽ bị phạt cọc nếu như không xảy ra các thỏa thuận khác. Thế nhưng nếu như các bên tham gia vào kết giao và thực hiện hợp đồng không đặt cọc mà thay vào đó là trả trước, thì nghĩa vụ của những bên tham gia sẽ bị thay đổi, khác so với việc đặt cọc.
Trả trước là một khoản chỉ được sử dụng để khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán mà thôi, không giống với đặt cọc. Có thể nói rằng đặt cọc là trước khi hợp đồng được kết giao thì trả trước là sau khi hợp đồng đã được kết giao. Lúc này nếu như không có hoạt động chuyển nhượng nhà đất thì số tiền trả trước sẽ được xử lý như sau:
- Bên mua từ chối giao kết: số tiền trả trước cần được hoàn trả lại, không bên nào phải chịu phạt ngoại trừ trường hợp cả hai bên cùng thống nhất đi tới thỏa thuận khác.
- Bên bán từ chối giao kết: số tiền trả trước cần được hoàn trả lại, không bên nào phải chịu phạt ngoại trừ trường hợp cả hai bên cùng thống nhất đi tới thỏa thuận khác.
Vậy là chúng ta có thể thấy được, nếu thay vì đặt cọc mà chuyển thành trả trước, thì dù bất cứ bên nào vi phạm việc giao kết hợp đồng cũng đều có cách xử lý khác nhau. Với cách này không có bên nào chịu phạt cọc nếu như không có thỏa thuận khác. Điều này hạn chế được tối đa rủi ro trong giao dịch mua bán nhà đất.
Trên bài viết là những điều cần biết về hợp đồng đặt cọc mua đất, giúp chúng ta hạn chế được rủi ro, tránh gặp phải tình huống không mong muốn và bị thiệt hại. Hãy cẩn thận để đảm bảo được quyền lợi khi giao dịch mua bán nhà đất bạn nhé. Chúc bạn thành công.
